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A Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), publicou a Solução de Consulta COSIT nº 216, datada de 5 de novembro de 2026, que estabelece o entendimento oficial acerca dos requisitos para a fruição da alíquota reduzida de 1% no Regime Especial de Tributação (RET). A controvérsia central girava em torno da aplicação deste percentual favorecido a empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) destinados a famílias enquadradas na Faixa Urbano 1, mas que não estão formalmente vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). A autoridade fiscal manifestou-se no sentido de que a vinculação ao programa federal é um requisito cumulativo e indispensável, não bastando apenas o enquadramento na faixa de renda dos adquirentes para o acesso ao benefício fiscal.

O caso teve origem em uma consulta formulada por uma empresa de incorporação imobiliária que atua na construção de empreendimentos de interesse social. A consulente informou que detém contratos de concessão administrativa para a provisão de moradias em áreas urbanas, sendo que parte dessas unidades integra o Programa Minha Casa, Minha Vida e outra parte refere-se a programas habitacionais distintos, embora voltados ao mesmo público de baixa renda. O questionamento principal buscava esclarecer se a expressão “no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida”, contida no parágrafo 9º do artigo 4º da Lei 10.931, de 2004, com redação dada pela Lei 14.620, de 2023, deveria ser interpretada apenas como um elemento descritivo da Faixa Urbano 1 ou se constituiria um requisito autônomo para a aplicação da alíquota de 1%.

Em sua fundamentação técnica, a Receita Federal do Brasil destacou que a Lei 10.931, de 2004, em seu artigo 4º, parágrafo 8º, instituiu o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal para projetos de construção e incorporação de imóveis residenciais de interesse social. No entanto, o parágrafo 9º do mesmo dispositivo delimitou o conceito desses projetos como sendo aqueles destinados a famílias com renda na Faixa Urbano 1, independentemente do valor da unidade, especificamente inseridos no contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida. Segundo o entendimento da Cosit, a norma legal exige a presença simultânea de dois elementos: a destinação às famílias da mencionada faixa de renda e a integração formal ao PMCMV, afastando a possibilidade de interpretação isolada de apenas um dos critérios.

A RFB reforçou que a Instrução Normativa RFB 2.179, de 2024, que disciplina o RET aplicável às construções de interesse social, ratifica essa interpretação em seus artigos 21 a 24. A norma administrativa reproduz o comando legal ao considerar como incorporações de interesse social aquelas realizadas no âmbito do PMCMV. Dessa forma, a autoridade fiscal pontuou que estender a alíquota de 1% a empreendimentos não vinculados ao programa federal violaria o princípio da estrita legalidade na concessão de benefícios fiscais, conforme preceituado pela legislação tributária nacional. A decisão enfatiza que não cabe ao intérprete afastar uma condição expressamente prevista na lei para ampliar o alcance de um tratamento tributário diferenciado.

Adicionalmente, a solução de consulta fez referência à Solução de Consulta Cosit 23, de 24 de fevereiro de 2026, que já havia examinado a coexistência de diferentes alíquotas dentro de um mesmo empreendimento imobiliário. Naquela ocasião, restou consignado que o benefício de 1% é restrito às unidades que atendem rigorosamente aos termos do artigo 23 da Instrução Normativa RFB 2.179, de 2024. Para as unidades habitacionais que não se qualifiquem como imóveis de interesse social nos termos do programa federal, aplica-se a alíquota padrão de 4% do Regime Especial de Tributação, desde que a incorporadora tenha realizado a opção pelo regime e cumprido os requisitos de afetação de patrimônio e regularidade fiscal exigidos.

Em relação ao regime de tributação a ser adotado quando não houver o enquadramento no PMCMV, a Receita Federal esclareceu que os projetos destinados à Faixa Urbano 1 fora do programa permanecem sujeitos à sistemática geral do RET, prevista no caput do artigo 4º da Lei 10.931, de 2004. Isso implica o recolhimento unificado do Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), da Contribuição para o PIS/Pasep e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) mediante a aplicação da alíquota de 4% sobre a receita mensal. Caso a pessoa jurídica não tenha optado pelo regime especial ou não preencha os requisitos legais para sua manutenção, a tributação deverá seguir o regime ordinário, seja pelo Lucro Presumido ou Lucro Real.

A decisão conclui que a expressão normativa “no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida” é elemento estruturante da definição legal dos projetos beneficiados pela alíquota reduzida. Portanto, empreendimentos habitacionais que, embora classificados como de interesse social por outras esferas governamentais ou programas, não possuam vínculo jurídico formal com o PMCMV, não podem usufruir da tributação de 1%. A fundamentação final ancora-se no artigo 4º, parágrafos 8º e 9º, da Lei 10.931, de 2004, e nos artigos 21 ao 24 da Instrução Normativa RFB 2.179, de 2024.

Referência: Solução de Consulta COSIT nº 216 – 2026
Data da publicação da decisão: 05/11/2026

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