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O mercado de condomínios industriais e logísticos nas cidades brasileiras beneficiadas por regimes especiais de ICMS mais que dobrou desde 2019.

São 11,4 milhões de metros quadrados (m²) instalados nessas regiões, ante 5,5 milhões de m² há sete anos, crescimento de 109%, de acordo com levantamento inédito da Newmark.

A oferta continua avançando. As regiões que contam com incentivos têm ainda 11,3 milhões de m² em obras e projetos, praticamente o mesmo volume do estoque existente.

No mesmo período, o estoque do Estado de São Paulo avançou 55%, para 22,5 milhões de m².

A maior parte dessa expansão ocorreu em um período em que os incentivos fiscais ganharam força como atração de operações de atacado, distribuição e comércio eletrônico.

Agora, porém, esse modelo entra em uma fase de transição.

Os benefícios começam a ser reduzidos a partir de 2029 e deixam de existir em 2033, no processo de extinção do ICMS previsto pela reforma tributária.

O desafio agora é saber quantos desses projetos ainda estarão em desenvolvimento quando a vantagem tributária começar a perder força.

Em São Paulo, há outros 10 milhões de m² em desenvolvimento, equivalentes a 44% do estoque atual.

Em 2026, São Paulo respondeu por 925 mil m², ou 65% da absorção líquida registrada no mercado, enquanto todas as regiões beneficiadas por incentivos somaram 502,5 mil m².

Para Mariana Hanania, head de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark Brasil, o fim dos incentivos tende a alterar os critérios das empresas para a escolha dos imóveis.

"Com a cobrança do imposto no destino, deixa de fazer diferença de onde sai a nota fiscal. A decisão volta a ser técnica e logística”, diz.

Passam a pesar mais, diz, a distância até o consumidor, o custo do frete, a especificação do galpão, a disponibilidade de energia e o espaço para automação.

Mapa dos Galpões

Minas Gerais reúne o maior estoque entre as regiões analisadas pela Newmark, com 3,3 milhões de m² distribuídos por Extrema, Varginha, Pouso Alegre, Betim, Contagem, Ribeirão das Neves, Uberlândia e Juiz de Fora.

O litoral norte de Santa Catarina aparece em seguida, com 2,6 milhões de m², seguido pelo Rio de Janeiro, com 1,8 milhão, e Pernambuco, com 1,7 milhão. A Grande Vitória soma 1,10 milhão, o Paraná 575 mil e Goiás 348 mil m².

São Paulo, que não possui programa estadual voltado ao atacado e à distribuição, concentra 22,5 milhões de m², quase metade do estoque nacional de 46 milhões de m².

O crescimento foi especialmente acelerado em mercados que tinham uma base pequena.

Pernambuco, por exemplo, passou de 333 mil para 1,7 milhão de m² em cidades como Cabo de Santo Agostinho e Jaboatão, multiplicando o estoque por cinco.

Na Grande Vitória e Serra, o volume avançou de 329 mil para 1,10 milhão de m², alta de 234%. Em Santa Catarina, passou de 1,1 milhão para 2,6 milhões de m².

Isso significa que mais da metade do estoque atual das regiões incentivadas foi entregue a partir de 2019, quando já avançavam as discussões sobre a reforma do sistema tributário.

Mercados mais expostos

A retirada dos benefícios fiscais, no entanto, diz Mariana, não deverá produzir o mesmo efeito em todas as regiões, já que os mecanismos tributários são diferentes.

O grupo considerado mais exposto reúne 6,2 milhões de m² e inclui regiões que utilizam alíquotas interestaduais reduzidas para operações de atacado e comércio eletrônico.

Estão nesse grupo cidades mineiras, regiões fluminenses atendidas pelo Riolog e a Grande Vitória, que conta com programas como Invest-ES, Compete-ES e Gerar.

Em Minas Gerais, o regime especial prevê alíquota de 1,3%, ante os 12% da regra geral. Nesses mercados, portanto, o incentivo teve peso relevante na decisão de localização das operações.

No litoral norte de Santa Catarina e no Paraná, que juntos concentram 3,2 milhões de m², o diferimento do ICMS está associado principalmente à atividade portuária.

Pernambuco e Goiás formam um terceiro grupo, com 2 milhões de m². Nesses mercados, os benefícios são concedidos por meio de crédito presumido e financiamento de ICMS.

Apesar do grande volume de projetos, a Newmark não identifica, neste momento, uma situação de superoferta nas regiões incentivadas.

As taxas de vacância ajudam a explicar o cenário. Minas Gerais apresenta índice de 2,5%, o Espírito Santo, de 2%, enquanto Paraná e Pernambuco estão em torno de 1,8%, abaixo dos 5,2% registrados em São Paulo.

As exceções são o litoral norte de Santa Catarina, com 8,5%, e o Rio de Janeiro, com 8,4%.

Para Mariana, o momento exige atenção ao prazo de desenvolvimento. "É uma conta que precisa ser feita agora, tendo em vista que o ciclo de construção de um condomínio pode esbarrar quando o benefício começa a encolher, em 2029."

São Paulo

A mudança tributária pode favorecer uma reavaliação da localização das operações.

Com a vantagem fiscal perdendo importância, diz a executiva da Newmark, a proximidade dos grandes centros consumidores e a qualidade da infraestrutura tendem a ganhar peso.

Jundiaí, Campinas e Sorocaba tendem a ser alternativas, por já terem infraestrutura logística, mão de obra, rodovias e proximidade do mercado consumidor paulista, segundo Mariana.

A maior concentração em São Paulo já aparece em movimentos recentes de investidores.

O fundo imobiliário BTLG destinou R$ 375 milhões à aquisição de um galpão em Guarulhos, elevando para 42% a participação de ativos em um raio de 30 quilômetros da capital.

O imóvel tem aluguel médio de R$ 29,80 por m², enquanto novas locações na região chegam a R$ 40 por m². A vacância em Guarulhos é de 3,4%, segundo informações do fundo.

A questão é especialmente importante para operações de last mile, diz Mariana, nas quais o tempo e o custo de entrega são determinantes. Quanto menor a distância até o consumidor, maior tende a ser o valor do terreno, mas também maior pode ser a eficiência operacional.

Galpões antigos

A idade e a qualidade dos imóveis também devem ganhar importância.

Mais da metade do estoque das regiões incentivadas foi entregue a partir de 2019, de acordo com a Newmark, e apresenta padrões construtivos mais elevados, como maior pé-direito, pisos mais resistentes, maior número de docas por metro quadrado e infraestrutura preparada para automação.

Os galpões mais antigos, diz Mariana, já podem enfrentar uma dupla pressão a partir do fim dos incentivos: perder a vantagem tributária que ajudava a justificar sua localização e, ao mesmo tempo, competir com imóveis mais novos e tecnicamente mais preparados.

"É nesse ponto que proprietários e investidores podem agir antes da transição, com reposicionamento, retrofit ou revisão da estratégia de saída para o imóvel mais antigo e que pode ficar vago pelo fim do incentivo", afirma.

Os preços pedidos também mostram que a presença de incentivos não é suficiente, por si só, para explicar o valor dos aluguéis.

Nas regiões analisadas, a média varia de R$ 20,50 a R$ 38,70 por m² ao mês. São Paulo apresenta média de R$ 32,23.

O Rio de Janeiro tem o maior valor, de R$ 38,70, devido à concentração de endereços urbanos voltados à entrega rápida, como Duque de Caxias, Pavuna e Irajá.

No Paraná, a média chega a R$ 34,79, influenciada pela atividade portuária de Paranaguá. Goiás, com R$ 20,50, e Espírito Santo, com R$ 25,04, ainda são mercados em formação, com terrenos mais baratos.

"O incentivo tende a puxar a demanda para cima. Provavelmente, foi isso que apertou a vacância nessas cidades e sustentou a valorização de preço dos últimos anos", diz Mariana.

A questão, diz a executiva, é o que acontece quando o fator que atraiu essa demanda deixar de existir e como ficará a capacidade de manter os preços na próxima renovação.

Contratos e prazos

Se a reforma tributária pode mudar a geografia dos novos investimentos, ela também começa a mexer com as decisões das empresas que estão instaladas nas regiões beneficiadas. Nesse caso, os contratos imobiliários e comerciais entram no centro da discussão.

“A alteração da lógica de tributação, com maior peso do destino do consumo, está levando empresas a revisar decisões tomadas anos atrás sobre onde produzir, armazenar e distribuir mercadorias”, diz Juliana Raffo, sócia da área cível e contratos do Briganti Advogados.

De acordo com ela, pouco mais de 20 clientes já estão reavaliando seus contratos com fornecedores e donos de galpões, movimento que começou forte nos últimos três meses.

O impacto, diz, pode começar diretamente nos preços, custos e remuneração previstos nos contratos, mas também pode atingir a própria estrutura operacional da companhia.

“Localização de fábricas e centros de distribuição, número de funcionários em cada unidade, origem dos produtos, portos utilizados, rotas, transportadoras, centros logísticos intermediários, custos de frete e benefícios fiscais passam a fazer parte da mesma equação”.

Uma indústria pode ter escolhido a região de Extrema (MG), diz, porque o benefício fiscal compensava o custo adicional de transportar as mercadorias até São Paulo.

“Se a vantagem tributária diminuir ou deixar de existir, será necessário refazer a conta: continuar em Extrema, com um frete maior, ainda é economicamente mais vantajoso ou a operação deveria ficar mais próxima do mercado consumidor?”

A resposta, diz ela, não é necessariamente a transferência da operação. A empresa terá de comparar o ganho tributário que deixará de obter com os custos de uma mudança.

“Permanecer no imóvel, mesmo com uma estrutura de custos menos favorável, pode ser mais barato do que pagar multa por rescisão antecipada, desmontar uma fábrica, transportar máquinas, desmobilizar uma operação e instalar tudo novamente em outro endereço. Em outros casos, porém, a mudança pode fazer sentido econômico.”

O problema é que muitas dessas decisões, diz, estão amarradas a contratos imobiliários de longo prazo, normalmente de cinco a dez anos, assinados quando a reforma tributária ainda não estava no horizonte ou não era considerada na negociação.

Para Juliana, a análise, portanto, não deve ser feita contrato por contrato, mas de forma sistêmica. Antes de decidir se um determinado contrato precisa ser alterado, a empresa precisa entender qual é a função daquele contrato dentro de toda a operação.

Outro ponto em discussão hoje, diz, é que muitos contratos não têm cláusula específica para tratar de uma reforma tributária que provoque aumento de custos.

“As empresas começam, por isso, a avaliar mecanismos que permitam reajustes quando houver comprovação de aumento de custo e desequilíbrio econômico da relação contratual.”

A lógica é calcular primeiro o impacto efetivo da mudança tributária e, depois, discutir como esse aumento será distribuído entre as partes.

Incentivo X demanda

Para Mariana, o estudo da Newmark não deve ser interpretado como uma previsão de queda da demanda nas regiões beneficiadas, mas como um exercício para dimensionar a exposição do mercado à mudança tributária.

"Não há precedente no Brasil para o encerramento simultâneo dos incentivos estaduais de ICMS, o que impede afirmar de antemão como cada mercado irá reagir", diz.

Para Mariana, esse legado pode transformar parte da vantagem fiscal conquistada nos últimos anos em vantagem operacional. “É justamente por isso que a conversa precisa começar agora.”