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Em 1º de setembro de 2026, a primeira turma do STJ decidiu, nos REsps 2.211.684/SP e 2.177.594/SP, que o ganho de capital de FII - Fundo de Investimento Imobiliário na venda de cotas de outro FII sofre IR de 20%, nos termos do art. 18 da lei 8.668/1993. Para gestores, investidores e family offices, a decisão aumenta o risco fiscal dos Fund of Funds e pode afetar retorno, giro de carteira e novas estruturas.

Prevaleceu o voto de Gurgel de Faria, para quem o art. 18 é especial diante do art. 16 e, ao alcançar qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, abrange outro FII. Ficaram vencidos Regina Helena Costa e, em um dos recursos, Paulo Sérgio Domingues.

O julgamento é relevante, mas não encerra a controvérsia. A questão não se resume a escolher entre isenção e tributação. É preciso identificar quem a lei pretende tributar, qual operação está sujeita ao imposto e se existe suporte legal para a cobrança. Isso importa porque o FII pode atuar como veículo de investimento e também como cotista de outro fundo.

O art. 16 isenta os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário. O art. 18 tributa a 20% ganhos e rendimentos na alienação ou resgate de cotas de FII por qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta. Daí a tese vencedora, em que o art. 18 seria específico e prevaleceria sobre o art. 16.

Esse raciocínio tem fundamento, mas não é a única leitura possível. Quanto ao ativo, o art. 18 é mais específico. Quanto ao sujeito, o art. 16 é mais preciso, pois identifica expressamente os FIIs como destinatários da isenção, enquanto o art. 18 usa a expressão “qualquer beneficiário”. A solução não deveria decorrer apenas da natureza do ativo vendido.

A evolução legislativa reforça a dúvida. Na redação original, o art. 18 tributava pessoas físicas e determinadas pessoas jurídicas na alienação de cotas ou liquidação do fundo. Seu destinatário era o investidor. Em 1999, a lei 9.779 substituiu essas categorias pelo termo “qualquer beneficiário”. Houve ampliação subjetiva, mas não é evidente que o legislador tenha pretendido deslocar o FII do plano do veículo para o dos beneficiários.

Outro dado é que, em 1999, FIIs não estavam autorizados a investir em cotas de outros FIIs nos moldes atuais. Essa possibilidade foi incorporada à regulamentação da CVM em 2008 e hoje consta da resolução CVM 175. Norma antiga pode alcançar operação posterior, mas é menos seguro afirmar que o legislador pretendeu tributar relação interfundos inexistente no regime da época.

Mais importante é o art. 16-A, também introduzido pela lei 9.779/1999. Quando quis tributar o próprio FII, o legislador disse expressamente que determinados rendimentos e ganhos auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário se sujeitariam ao imposto. A técnica sugere uma divisão, em que os arts. 16 e 16-A tratam dos resultados do fundo, enquanto os arts. 17 e 18, dos resultados do beneficiário.

O art. 17 reforça essa arquitetura ao tributar resultados distribuídos pelos FIIs a qualquer beneficiário. Nesse contexto, beneficiário é quem recebe a distribuição. Ler a mesma expressão no art. 18 como designação do próprio FII, ao alienar ativo da carteira, exige ampliação semântica.

Legalidade e tipicidade são, neste caso, centrais. Em termos simples, o imposto somente pode ser exigido quando a lei define de modo suficiente a operação tributável e quem deve pagá-lo. A interpretação pode harmonizar os dispositivos, mas não deve completar elemento essencial da cobrança quando o próprio texto legal deixa dúvida relevante.

Também não parece decisiva a invocação do art. 111, II, do CTN. A interpretação literal impede ampliar a isenção, mas não autoriza reduzir regra que expressamente isenta ganhos de capital auferidos por FIIs. O contribuinte não aplica o art. 16 a hipótese estranha ao texto, pois o ganho é de capital e foi auferido por FII. O esforço adicional está, na verdade, em retirá-lo dessa regra com base no art. 18.

Tampouco procede dizer que a CVM ampliou uma isenção ao autorizar Fund of Funds. A autarquia não criou benefício fiscal, apenas ampliou as operações permitidas ao fundo. O tratamento tributário segue definido pela lei. Se o art. 16 já abrangia ganhos do fundo, a autorização regulatória apenas tornou possível novo fato econômico dentro de sujeito já contemplado.

O silêncio legislativo posterior não resolve a questão. A lei 12.024/09 alterou o art. 16-A sem criar regra para ganhos na venda de cotas de outros FIIs, mas ausência de alteração não é fundamento de incidência. O mesmo vale para a lei 14.754/23, que reformou os fundos e preservou o regime dos FIIs na lei 8.668/1993.

A MP 1.303/25 acrescenta elemento relevante e, ao propor nova disciplina para os FIIs, previu alterações nos arts. 16 a 19, mas perdeu eficácia. A tentativa não define a lei anterior, mas reforça que mudanças substanciais exigem lei clara.

A neutralidade econômica também importa, uma vez que, tributar o ganho do FoF aumenta o custo de rebalanceamento, pode reduzir o retorno dos cotistas e criar assimetria entre investimento direto e por outro fundo. Se a lei previsse claramente a incidência, o efeito seria legislativo. Antes, é preciso saber se a cobrança foi criada.

Ao que parecer, a tese do contribuinte é mais consistente: (i) o art. 16 identifica o FII como sujeito da isenção; (ii) o art. 16-A mostra que, quando o legislador quis tributar o fundo, fez isso expressamente; (iii) o art. 17 usa beneficiário para quem recebe resultados; e (iv) a história do art. 18 aponta sua origem como regra dirigida ao investidor. Assim, tributar o FII exige exceção que a lei não formulou de modo inequívoco.

Também é necessário dimensionar a força do julgamento. Os REsps foram decididos pela primeira turma, em casos individuais, fora do rito dos repetitivos e sem julgamento pela primeira seção. A decisão eleva o risco, mas não tem a força vinculante de precedente qualificado prevista pelo CPC.

Por isso, é prematuro afirmar que o STJ encerrou a controvérsia. Há fundamentos para sustentar o art. 16 da lei 8.668/1993. Para FIIs e investidores expostos, a discussão judicial é recomendável para preservar a tese e buscar proteção contra a cobrança, conforme o valor e o perfil de riscos. Sem precedente qualificado ou alteração legislativa inequívoca, permanece espaço para medidas judiciais preventivas ou, até mesmo, repressivas.