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A Receita Federal do Brasil, por intermédio da Coordenação-Geral de Tributação, proferiu decisão por meio da Solução de Consulta COSIT nº 159, estabelecendo o entendimento sobre a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) para Sociedades em Conta de Participação (SCP) no setor de incorporação imobiliária. O processo analisou a possibilidade de uma estrutura societária despersonificada usufruir do regime tributário simplificado previsto na Lei 10.931/2004, bem como as formalidades necessárias para a inscrição cadastral e escrituração contábil dos empreendimentos. A autoridade fiscal concluiu que a SCP que contiver em seu patrimônio especial uma incorporação sujeita ao RET poderá apurar o Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), a Contribuição para o PIS/Pasep e a Cofins de forma unificada, desde que observadas as normas regulamentares vigentes.

O fundamento central da decisão reside na natureza jurídica da SCP, conforme disciplinado nos artigos 991 a 994 da Lei 10.406/2002 (Código Civil). Segundo o entendimento manifestado pela fiscalização, embora a SCP não possua personalidade jurídica, ela é equiparada a pessoa jurídica para fins tributários exclusivos, abrangendo a apuração de tributos sobre a renda e contribuições sociais. O documento destaca que a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, que atua em nome individual e sob sua própria responsabilidade. Dessa forma, caso o sócio ostensivo realize a afetação do patrimônio de uma incorporação sujeita ao RET e a integre ao patrimônio especial da SCP, o regime especial permanece aplicável, competindo ao sócio ostensivo o atendimento a todas as exigências legais e o cumprimento das obrigações acessórias.

A decisão detalha uma importante alteração normativa ocorrida com a publicação da Instrução Normativa RFB 2.243/2024, que modificou a Instrução Normativa RFB 2.179/2024. Anteriormente, havia divergências sobre se a inscrição do patrimônio de afetação deveria ocorrer no CNPJ da incorporadora matriz. O novo entendimento fixa que, para empreendimentos vinculados à abertura de uma SCP, a inscrição no CNPJ relativa ao evento 109 (Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação) deve ser realizada diretamente no número de inscrição da SCP no CNPJ. Essa medida visa centralizar as obrigações da sociedade no registro específico da conta de participação, mantendo o sócio ostensivo como o responsável legal perante a administração tributária federal.

Quanto à sistemática de apuração, o fisco reafirmou que a incorporação submetida ao RET fica sujeita ao pagamento unificado equivalente a 4% da receita mensal recebida. Essa alíquota engloba o IRPJ, a CSLL e as contribuições para o PIS e a Cofins. Para fins dessa apuração, a SCP é considerada a titular das receitas decorrentes da venda das unidades imobiliárias, bem como das receitas financeiras e variações monetárias atreladas à operação. A fundamentação reforça que o sócio ostensivo deve segregar as receitas e custos da incorporação em relação às suas próprias atividades individuais, garantindo que o benefício fiscal do RET seja aplicado exclusivamente ao patrimônio afetado conforme a Lei 10.931/2004.

No que tange aos deveres instrumentais, a Receita Federal esclareceu que a escrituração das operações da SCP deve ser efetuada obrigatoriamente em livros próprios. Essa exigência fundamenta-se no artigo 269 do Decreto 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda) em conjunto com o artigo 18 da Instrução Normativa RFB 2.179/2024. O órgão explicou que a incorporadora tem a obrigação de manter a contabilidade segregada para cada incorporação submetida ao regime especial. Caso opte por livros próprios para a incorporação, o registro contábil poderá ser consolidado mensalmente na contabilidade da sócia ostensiva mediante o lançamento dos saldos apurados, garantindo a rastreabilidade das operações comerciais e fiscais de cada empreendimento imobiliário individualizado.

Entretanto, a solução de consulta declarou a ineficácia parcial do pedido em relação a questionamentos operacionais sobre o preenchimento do Sistema Público de Escrituração Digital (SPED) e a geração de guias de recolhimento (DARF). A autoridade tributária fundamentou essa recusa no artigo 27 da Instrução Normativa RFB 2.058/2021, que impede o uso da consulta para obtenção de assessoria jurídica ou contábil-fiscal. Segundo o órgão, a consulente não demonstrou dúvida interpretativa sobre dispositivos da legislação tributária nesses pontos específicos, tratando-se de questões de ordem técnica-operacional que não se enquadram no rito do processo administrativo de consulta tributária, o qual se limita a elucidar a interpretação da norma frente a fatos determinados.

A decisão estabelece que a habilitação ao RET-Incorporação ocorre por meio de Ato Declaratório Executivo após a inscrição de ofício no CNPJ vinculada ao evento de patrimônio de afetação. A regularidade do regime depende da manutenção da afetação do terreno e das acessões, conforme os termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964. O desfecho do processo administrativo reforça que a vinculação das receitas ao regime simplificado exige o cumprimento integral dos requisitos cumulativos previstos no artigo 2º da Lei 10.931/2004 e no artigo 8º da Instrução Normativa RFB 2.179/2024.

Referência: Solução de Consulta COSIT nº 159 – 2026
Data da publicação da decisão: 26/08/2026

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