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A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 144, publicada em 13 de agosto de 2026, definiu os limites e as condições para o aproveitamento de créditos da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime de antecipação de desconto sobre encargos de depreciação de edificações. O entendimento analisou a aplicabilidade do benefício previsto no artigo 6º da Lei 11.488 de 2007 para uma pessoa jurídica que atua na exploração, administração e prestação de serviços em shopping centers. A manifestação fiscal concluiu que o regime de crédito acelerado em 24 meses não é aplicável à totalidade da edificação destinada à locação, uma vez que as atividades de locação de imóveis e de prestação de serviços possuem naturezas jurídicas distintas e inconfundíveis perante a legislação tributária.

O cerne da controvérsia apresentada pela empresa administradora de centros comerciais envolvia a possibilidade de enquadrar as edificações de shopping centers como ativos destinados à prestação de serviços ou à produção de bens, o que permitiria o desconto dos créditos em prazo reduzido. A consulente sustentou que suas atividades, embora envolvam a locação de espaços, são estruturadas sob contratos atípicos que incluem o planejamento de tenant mix, ações de merchandising, gestão centralizada e promoção de sinergia comercial. Segundo a argumentação da contribuinte, tais elementos descaracterizariam a locação pura, aproximando a operação de uma prestação complexa de serviços, o que justificaria o aproveitamento do crédito antecipado sobre o custo total de aquisição ou construção das edificações incorporadas ao ativo imobilizado.

A fundamentação técnica da Receita Federal, contudo, reiterou a distinção entre obrigações de dar e obrigações de fazer para fins de creditamento das contribuições sociais. O órgão destacou que o regime de antecipação previsto na Lei 11.488 de 2007 possui caráter restritivo e exige a vinculação direta da edificação ao processo produtivo ou à execução de serviços. Citando a Solução de Consulta COSIT 423 de 2017 e a Solução de Consulta COSIT 28 de 2013, o fisco pontuou que a locação de bens imóveis, conforme disciplinada pelo Código Civil nos artigos 565 a 578, não se confunde com a prestação de serviços, regida pelos artigos 593 a 626. A autoridade fiscal também fundamentou sua posição na Lei Complementar 214 de 2025, que instituiu o IBS e a CBS, reforçando que o próprio legislador diferencia expressamente as operações de locação das de prestação de serviços.

A decisão estabeleceu que a opção pelo regime de 24 meses somente pode ser exercida em relação à área edificada delimitada e específica que atua como base operacional dos serviços efetivamente prestados pela pessoa jurídica. No contexto de um shopping center, isso abrange espaços como salas administrativas ou áreas destinadas a serviços autônomos. A Receita Federal esclareceu que o local onde o serviço é fruído pelo tomador não se confunde com a base operacional que gera o direito ao crédito acelerado. Dessa forma, áreas destinadas à locação comercial para lojistas devem seguir a regra geral de creditamento baseada na depreciação regular do bem, conforme o inciso II do artigo 179 da Instrução Normativa RFB 2.121 de 2022, enquanto apenas a parcela do imóvel utilizada para a estrutura operacional da prestação de serviços pode usufruir do prazo reduzido.

Em relação a estruturas específicas como teatros e estacionamentos localizados nas dependências dos centros comerciais, o entendimento fazendário condicionou o benefício à forma de exploração. O regime acelerado do artigo 6º da Lei 11.488 de 2007 é aplicável a essas áreas desde que a própria proprietária da edificação explore diretamente o serviço de guarda de veículos ou a organização de espetáculos. Caso haja a cessão ou locação desses espaços para que terceiros prestem tais serviços, a proprietária perde o direito à antecipação, restando apenas a apuração de créditos pela regra geral de depreciação mensal. A fiscalização ressaltou que a edificação deve ser utilizada como instrumento direto da atividade econômica de serviços para atrair a incidência da norma de fomento.

Quanto aos aspectos temporais e de transição, a Solução de Consulta 144 de 2026 autorizou que o regime de 24 meses seja aplicado inclusive a edificações cuja depreciação já tenha sido iniciada sob a regra geral. Nesses casos, o cálculo do crédito antecipado deve incidir sobre o saldo remanescente a depreciar, observando a data de vigência da Lei 11.488 de 2007. Após o transcurso do prazo de 24 meses contado da opção, a área específica vinculada aos serviços será considerada integralmente depreciada para fins de apuração de créditos de PIS/Pasep e Cofins. As demais partes da edificação que não preenchem os requisitos de uso em serviços devem manter a apropriação de créditos de acordo com a vida útil econômica do bem, sem aceleração.

O encerramento da manifestação reafirma a necessidade de segregação contábil e física das áreas para a correta apuração dos créditos, proibindo a extensão do benefício de 24 meses para a área bruta locável do empreendimento. A autoridade fiscal concluiu que a atividade preponderante de locação em shopping centers impede a aplicação generalizada da norma de aceleração de créditos, limitando o direito às frações do imóvel efetivamente empregadas em serviços específicos de responsabilidade direta da consulente. O posicionamento baseia-se na aplicação conjunta do artigo 6º da Lei 11.488 de 2007 com as disposições do artigo 187 da Instrução Normativa RFB 2.121 de 2022.

Referência: Solução de Consulta COSIT nº 144 – 2026
Data da publicação da decisão: 13/08/2026

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