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A Câmara deve votar nos próximos dias uma nova regulamentação para o reajuste de aluguéis no País. O projeto do deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP) determina o IPCA, o índice oficial de inflação, como o teto para os reajustes anuais de contratos residenciais e comerciais - hoje, a maior parte é corrigida pelo IGP-M.

Um requerimento de urgência foi aprovado na semana passada. Apesar disso, o tema é polêmico e encontra resistência em parte do mercado, que defende a livre negociação.

O texto prevê que o índice de reajuste nos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação. "É permitida a cobrança de valor acima do índice convencionado, desde que com anuência do locatário", diz ainda a medida. "É uma forma justa de reajuste de contratos, pelo real custo de vida, porém deixamos a porta aberta para a livre negociação", justifica o deputado no projeto.

Atualmente, a Lei do Inquilinato de 1991 não define qual índice deve reger os contratos, ou seja, o proprietário e o locatário podem chegar a um acordo entre eles sobre qual indicador vai definir quanto o aluguel será reajustado a cada ano. A tradição no mercado há décadas, porém, é o uso do IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

Com isso, no começo deste ano, muitos locatários tomaram um susto ao receber um boleto com um reajuste de 23,14% (o acumulado pelo IGP-M em 2020). O IPCA fechou o ano passado com alta de 4,52%.

Segundo economistas, o descolamento dos índices aconteceu porque o IGP-M é fortemente atrelado ao câmbio e foi afetado pela crise global da pandemia. A valorização de 2020 foi a maior desde 2002 (25,31%).

O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), José Roberto Graiche Júnior, é crítico ao projeto. "É um absurdo, populista demais, que engessa o mercado", disse. Para ele, o que acontece com o IGP-M é pontual e deve ser ajustado. Enquanto isso, o mercado tem a capacidade de se autorregular, já que diversos contratos foram renegociados nos últimos meses, acrescentou.

"Esse tipo de intervenção no mercado traz insegurança jurídica para os investidores, afetando proprietários de imóveis, fundos imobiliários e demais instrumentos lastreados em recebíveis imobiliários", afirma Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Segundo ele, os investimentos sempre foram feitos tendo como expectativa o retorno pelo IGP-M, e uma eventual mudança leva à falta de incentivos para o investidor.

De acordo com dados levantados pela Abrainc, existem no Brasil cerca de 12 milhões de moradias alugadas, sendo que 75% dos locatários têm apenas um imóvel e o utilizam como fonte de renda para sobreviver.

Diretor de Comunicação do Quinto Andar, José Osse, não comenta sobre o projeto em tramitação, mas conta que desde novembro do ano passado a imobiliária praticamente passou a adotar o IPCA como padrão em seus contratos: "Com o IGP-M muito alto, muitas pessoas passaram a pedir a renegociação, inclusive proprietários, pedindo para aplicar um valor menor. Isso aconteceu especialmente no começo da pandemia, quando ficou claro que muita gente ia perder renda. Então, vimos que o índice não estava mais adequado para acompanhar a evolução do aluguel."

DISPARADA

A utilização da taxa oficial de inflação do País, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurada pelo IBGE, para reajustar os aluguéis vem ganhando espaço, mesmo que informalmente, na medida em que o IGP-M, disparou em 2020 e continua acelerando, sem sinais de arrefecimento.

Em 12 meses até março, acumula 31,10%, superando em cerca de cinco vezes o IPCA de igual período, de 6,10%. Economistas defendem a alteração, mas dizem que essa decisão deveria ficar entre locador e locatário e não se tornar "obrigatória". O temor é de que essa imposição faça o País enfrentar problemas como os vistos no passado, induzindo a avaliações de ingerência política, por exemplo.

"A única parte que não gosto é a imposição. Seria melhor se naturalmente o mercado convergisse para o IPCA", afirma o economista da LCA Consultores Fábio Romão.

Para o especialista em inflação da consultoria, um dos fatores favoráveis ao IPCA é a questão de o mercado e a sociedade não serem pegos de surpresa. "Previsibilidade é a palavra-chave para o IPCA. Seria uma mudança bem-vinda, um avanço", completa.

A iniciativa dos deputados, na prática, avalia o economista da FGV Paulo Picchetti, vai na mesma linha do que outros governos quiseram fazer no passado: "É como tentar fazer um controle de preços. Já vimos como isso ocorreu no Brasil, com momentos de desabastecimento e preços elevados".

Como o IGP-M é bastante sensível ao câmbio e sofre muita volatilidade, locador e locatários acabam ficando em situação de vulnerabilidade, avalia o economista-chefe do Banco Alfa, Luis Otávio de Souza Leal. Já o IPCA, diz, é mais estável e não tem tanta influência cambial.

NOVO ÍNDICE

Ainda que o IGP-M não tenha nascido para esse fim, a FGV já está avançando em estudos com parceiros para a criação de um índice que servirá de amparo nos reajustes de contratos de aluguel no País. Picchetti afirma, contudo, que ainda não há data definida para a divulgação do novo indicador: "Estamos em fase preliminar".