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A Secretaria da Receita Federal esclareceu, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 196/2015, que o Regime Especial de Tributação (RET) aplica-se exclusivamente às incorporações imobiliárias, não sendo, portanto, extensivo ao parcelamento do solo, mediante loteamento ou desmembramento.

Caso ocorra posterior incorporação realizada nos lotes resultantes do parcelamento, o incorporador poderá aderir ao RET e ter as receitas decorrentes da incorporação tributadas na forma prevista no artigo 4º da Lei nº 10.931/2004, desde que observados os requisitos previstos na Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.

O RET foi instituído pelos artigos 1º a 10 da Lei nº 10.931/2004. O regime aplica-se às incorporações imobiliárias em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada, na forma do art. 5º da Instrução Normativa RFB Nº 1.412/2013 , ao dossiê digital do referido formulário e do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

A opção pelo RET é irretratável, visando dar tratamento totalmente independente aos resultados das incorporações afetadas e das demais atividades da incorporadora. O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET. Atualmente, o RET é disciplinado pela Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013.

Há duas formas de apuração do RET. Na primeira, válida desde 1º de janeiro de 2013, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora fica sujeita a recolher tributo equivalente a 4% das receitas mensais recebidas. Esse valor corresponde ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ (1,26%), CSL (0,66%), PIS-Pasep (0,37%) e da Cofins (1,71%).

Na segunda, em relação aos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 (Lei nº 12.024/2009, resultante da conversão da Medida Provisória nº 460/2009 ), o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos, será equivalente a 1% da receita mensal recebida. E para fins de repartição de receita tributária é considerado: IRPJ (0,31%), CSL (0,16%), PIS-Pasep (0,09%) e Cofins (0,44%).

O recolhimento destas contribuições deverá ser efetuado até o 20º dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.

Os débitos tributários da incorporadora, relativos ao pagamento mensal unificado dos tributos em referência, não podem ser objeto de parcelamento. Quanto à responsabilidade tributária o patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.