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O lucro obtido na venda de um imóvel residencial é tributado atualmente pelo fisco em 15%, mas o proprietário pode reduzir ou até mesmo anular o valor da cobrança se ficar atento aos benefícios fiscais. Há quatro tipos de isenções totais de Imposto de Renda (IR) sobre o chamado ganho de capital (a diferença entre o valor recebido na venda e o custo de aquisição). Há também fatores que geram reduções parciais ou ainda conhecimentos tributários que ajudam o contribuinte a pagar menos.

A isenção mais conhecida é a que envolve a compra de outro bem. Isso é, quem aplicar todo o dinheiro da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais, no prazo de 180 dias após a celebração do contrato, fica livre da cobrança de IR. Caso haja aplicação apenas parcial, a tributação será proporcional à parcela não aplicada. O benefício, no entanto, é válido somente a cada cinco anos. 

“Importante ressaltar que a compra deve ser feita em nome do contribuinte. Se sair em nome do filho, por exemplo, não haverá isenção”, explica Antonio Teixeira, consultor da IOB Folhamatic EBS, empresa do Grupo Sage. Outra observação relevante é que o imposto precisa ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda e não durante o período de declaração de ajuste anual. Se o prazo não for respeitado, haverá a cobrança de juros de 1% (mais a Selic acumulada no período de atraso) e ainda multa de 0,33% ao dia, limitada a 20% do imposto devido.

O primeiro passo é fazer o download do Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap), no qual deverão ser informados os dados da transação — como valores, forma (a prazo ou à vista) e datas de aquisição e alienação. O próprio software fará o cálculo do imposto. “Para não se perder, é aconselhável imprimir um histórico da declaração de bens, pois ela servirá de base para as informações, principalmente referentes às reformas”, diz Teixeira. 

No programa, há campos para o contribuinte informar as datas e os valores das eventuais benfeitorias. Quanto maior o número de ampliações ou restaurações, menor o imposto. Mas atenção: é necessário guardar todos os comprovantes de pagamento e um fiscal ainda poderá averiguar o imóvel. 

“O fisco tem o direito de fiscalizar as benfeitorias em um prazo de cinco anos a partir da venda. É raro acontecer, mas a Receita vem se aprimorando e apertando o cerco”, alerta o advogado tributarista Samir Choaib. Além das reformas, também é possível acrescentar ao custo de aquisição da propriedade as quantias gastas com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a corretagem e os juros do financiamento. Isso ajudará a reduzir o ganho de capital e, consequentemente, o valor do tributo pago ao governo.

O que está livre de Imposto de Renda

COMPRA DE OUTRA CASA: Aplicar o valor da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais no prazo de 180 dias.
VALORES BAIXOS: Transação envolvendo imóvel de até R$ 35 mil é isenta.
ÚNICA PROPRIEDADE: Venda do único imóvel, de até R$ 440 mil, também não é tributada. 
IMÓVEL ANTIGO: Bem adquirido antes de 1969 não tem IR sobre lucro da venda.

Investidores devem ficar atentos ao desempenho no mercado de capitais

No ano em que os preços dos imóveis não pararam de subir e o crédito para compra da casa própria atingiu o recorde histórico de R$ 109 bilhões, com 530 mil unidades financiadas, as 17 construtoras e incorporadoras que têm ações negociadas na Bolsa de Valores de São Paulo (BM&FBovespa) perderam R$ 10,2 bilhões em valor de mercado. Levantamento feito pela consultoria Economatica mostra que, juntas, elas começaram 2013 valendo R$ 41,3 bilhões e chegaram ao fim de dezembro com valor reduzido a R$ 31,1 bilhões, resultado de perdas que superam 50% no preço das ações, como foi o caso dos papéis da Brookfield (66,37%) e da Rossi (55,16%). E, neste ano, o valor desse grupo já encolheu mais R$ 3,1 bilhões, totalizando 
R$ 13,3 bilhões a menos desde o início de 2013. Para estancar as perdas, algumas das principais empresas do setor revisaram sua estratégia de mercado ou de atuação na bolsa de valores.

Fazem parte deste processo, por exemplo, a decisão da Gafisa de se separar da Tenda, voltada para a baixa renda, e a da Brookfield, de recomprar suas ações e sair da bolsa. Especialistas explicam que as construtoras estão pagando a conta do excesso de apetite com que avançaram sobre o mercado quando viram um crescimento forte, após anos com poucos clientes e crédito escasso. A avidez para lançar muitos projetos, atender a todas as faixas de renda e crescer em no País gerou descontrole, alta de custos e do endividamento. O resultado se refletiu nos balanços e obrigou a maioria a passar por um ajuste severo, que os empresários garantem estar chegando ao fim. 

“O mercado acionário está refletindo a realidade do setor, porque, apesar do aquecimento do mercado, as empresas tiveram um resultado operacional ruim por uma série de fatores. Diante de um crescimento desenfreado, enfrentaram custos maiores do que esperado, tiveram dificuldades para contratar mão de obra. Cometeram erros de estratégia e de gestão”, afirma João Pedro Brugger, analista da Leme Investimentos. Um executivo do setor, que prefere não se identificar, diz que os problemas tiveram origem na entrada das empresas na bolsa, processo que foi iniciado em meados da última década. 

Propriedade nova conta com regras específicas

A intenção de compra de um novo imóvel, para a obtenção de benefícios fiscais, deve ser informada durante o preenchimento do programa da Receita Federal, o chamado GCap. Se a aquisição não se concretizar no prazo de 180 dias, o contribuinte ainda terá 30 dias após esses seis meses para recolher o IR somente com juros, sem multa. 

Nesse caso, no entanto, a lei entenderá que ele já usufruiu da isenção, a qual só poderá ser usada novamente após cinco anos. Se não quiser abrir mão do benefício, basta pagar o IR com juros e multa. Segundo os tributaristas, o ideal é fazer uma operação casada, para evitar essas futuras complicações tributárias. Ou seja, a orientação é planejar a compra já durante a venda. 

Caso o período de 180 dias comece em um ano e termine em outro, e a compra não se concretize neste intervalo, haverá ainda outro inconveniente: a retificação da declaração anual do IR. Isso ocorre porque a Receita utiliza os dados informados no GCap. Se considerarmos, então, que a venda ocorreu em novembro de 2013, o prazo se encerrará em maio de 2014 e na declaração de ajuste constará que o proprietário se utilizou do benefício. Portanto, se quiser pagar o IR com multa para não perder a isenção, o caminho é corrigir o GCap e depois entregar uma retificadora. 

Além dessa, ainda há três isenções totais de IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais. São elas: imóvel de até R$ 35 mil, propriedade adquirida antes de 1969 e único imóvel de até R$ 440 mil. Esta última, assim como a dos 180 dias, só é válida a cada cinco anos. Há, ainda, reduções gradativas para imóveis comprados antes de 1988, as quais são calculadas automaticamente pelo software.

E uma proposta em tramitação no Congresso está tentando ampliar esses incentivos fiscais ao mercado imobiliário. O projeto de Lei 5733/13 prevê isenção de 50% do IR na venda do segundo imóvel residencial no período de cinco anos. O abatimento estaria condicionado à aplicação do dinheiro na compra de um imóvel novo, também dentro do prazo de seis meses. 

O texto, de autoria do senador licenciado e atual ministro da Pesca, Marcelo Crivella, tramita em caráter conclusivo e será analisado, em regime de prioridade, pelas comissões de Finanças e Tributação e de Constituição, Justiça e Cidadania da Câmara.