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Ao mesmo tempo em que estimulou o financiamento imobiliário dentro do pacote de crédito de longo prazo, o governo decidiu colocar fim a operações de crédito bancário travestidas de securitização imobiliária. Esse tipo de operação vinha se mostrando bastante vantajosa para os bancos e grandes clientes empresariais. Por meio dela, empresas emitiam Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que eram vendidos aos bancos. Esses CRIs podiam ser contabilizados pelos bancos para efeito de direcionamento dos recursos da poupança para o financiamento imobiliário, fixado em um mínimo de 65%. Para as empresas, a venda funcionava como uma operação de crédito a custo bem abaixo de mercado.

Agora, o governo decidiu que CRIs que tenham como lastro operações de aluguéis de imóveis não poderão mais entrar nas contas das instituições como direcionamento da poupança, segundo resolução publicada pelo Banco Central.

De acordo com a Secretaria de Política Econômica (CPE), o objetivo da medida é direcionar o dinheiro da poupança para a produção de novos imóveis ou para o financiamento de aquisição de unidades habitacionais prontas.

A contabilização do CRIs de aluguel foi permitida anteriormente como uma forma de estímulo ao mercado imobiliário. Porém, com o crescente apetite dos investidores por esses papéis, o Ministério da Fazenda avalia que não é mais necessária essa inclusão nas regras de uso dos recursos da poupança.

Dyogo Oliveira, secretário-adjunto da SPE, esclareceu, porém, que os CRIs de aluguel que já foram adquiridos pelos bancos poderão continuar na contabilidade do direcionamento da caderneta de poupança até a extinção dos respectivos créditos. "Mas os bancos não poderão comprar outros CRIs de aluguel [para usá-los nos cálculos]", informou.

No ano passado, ao menos duas grandes operações de recebíveis de aluguéis de empresas fechadas nesses moldes tornaram-se públicas. A Oiusou 263 imóveis de sua propriedade como lastro para captar R$ 1,6 bilhão. As propriedades foram vendidas pela Oi a suas subsidiárias que, por sua vez, as alugaram para a própria operadora de telefonia. Outra operação semelhante a essa - e que foi comprada pelo banco Itaú - foi feita com um imóvel da Petrobras, que levantou R$ 524,5 milhões com a venda de CRIs em junho para a incorporadora WTorre.

Os CRIs acabam tanto nas mãos dos bancos - que vinham usando os papéis nos cálculos da poupança - quanto com investidores, que veem vantagem em ter como inquilino uma empresa de grande porte. No caso das operações da Petrobras e da Oi, os bancos envolvidos foram Itaú e Safra.

Apesar da publicação dessa nova regra pelo Banco Central no dia 17 de dezembro, algumas emissões de CRIs de aluguel de imóveis ainda vão ser fechadas até março, quando a regulamentação começa a valer. Segundo o Valorapurou, alguns bancos estão correndo contra o relógio para viabilizar novos negócios com os CRIs de aluguéis para comprar os papéis e usá-los no enquadramento da poupança.

Na avaliação de um executivo de uma securitizadora, o menor impacto da medida do Banco Central recairá sobre os proprietários dos imóveis. "Cada vez mais os investidores buscam o CRI, então eles não vão enfrentar dificuldade para se financiar mesmo sem os recursos dos bancos", diz.

Pessoas físicas, que não pagam Imposto de Renda nos ganhos com recebíveis, têm demandado bastante CRIs. Agora, deve-se somar a isso uma nova massa de investidores estrangeiros, que também vão receber o incentivo fiscal.

Para as empresas, o CRI de aluguel é vantajoso. Ao passar a pagar aluguel, as companhias conseguem uma economia fiscal, já que esse gasto entra no balanço como uma despesa operacional. Isso reduz o lucro líquido, que é a base para o pagamento do Imposto de Renda. Do para alcançar o direcionamento de 65% da poupança para o crédito imobiliário, os bancos podem firmar inúmeros contratos de empréstimo com pessoas físicas ou comprar CRIs. A vantagem do CRI é que com um único contrato já se consegue cumprir um volume muito maior da exigência.

CRI também terá isenção de IR para estrangeiro
 

O governo decidiu incluir no pacote de estímulo ao financiamento de longo prazo no Brasil os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Conforme medida provisória publicada na sexta-feira, esse é um complemento às medidas inicialmente anunciadas pelo governo no dia 15 de dezembro.

Os investidores estrangeiros ficarão isentos do pagamento de Imposto de Renda caso comprem recebíveis que sigam as mesmas características das debêntures beneficiadas, como ter prazo médio mínimo de quatro anos, impossibilidade de recompra pelo emissor por dois anos e vinculação a um projeto de investimento. Hoje, as pessoas físicas já contam com um incentivo tributário ao comprar o CRI.

Esse mercado ainda engatinha no Brasil, com R$ 22 bilhões em papéis, enquanto as debêntures têm um estoque de R$ 338 bilhões.

"Incentivos fiscais aos investidores estrangeiros de recebíveis imobiliários devem trazer uma massa de novos compradores para esses papéis", diz Fernando Cruz, diretor da securitizadora Brazilian Securities.

O desenvolvimento do mercado de títulos privados de crédito de longo prazo começará em 2011, mas evoluirá com maior intensidade em 2012, a depender das condições da economia internacional e de uma maior ou menor inflexão da política monetária, segundo a avaliação da Secretaria de Política Econômica.

Para a Fazenda, os estímulos definidos para os títulos de crédito de longo prazo atrairão um novo perfil de aplicador estrangeiro. Além dos não-residentes institucionais como fundos de pensão, seguradoras e fundos de investimento, a Fazenda quer atrair os fundos "high yield" (altos rendimentos). "Hoje não os temos no Brasil", diz Dyogo Oliveira, da SPE.

As mudanças para as debêntures chegam ao Congresso na forma de uma medida provisória. Com isso, o assunto fará parte da pauta prioritária da casa, passando na frente de outras propostas. A medida provisória só tem validade por 120 dias.

Para a edição da lei, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) pode vir a encaminhar novas propostas ao futuro relator. Ontem, a autarquia colocou em audiência pública a medida provisória publicada pelo governo no dia 31 de dezembro.

A ideia, segundo Otávio Yazbek, presidente em exercício da CVM, é receber sugestões dos agentes do mercado antes que a medida provisória se transforme em lei. As sugestões podem ser enviadas até o dia 3 de fevereiro. "Antes da publicação da medida provisória, já tínhamos conversado com a Fazenda e com parte do mercado para traçar as linhas do que seria publicado. O objetivo agora é ouvir os agentes de uma forma mais ampla", diz ele.

O trabalho da CVM, porém, não vai se encerrar com a edição da lei. De acordo com Yazbek, a autarquia ainda vai precisar fazer pelo menos outras três regulamentações. Uma delas diz respeito aos agentes fiduciários que, até agora, não podiam trabalhar para mais de uma emissão de uma mesma empresa, o que foi alterado pela MP. A CVM deve regulamentar formas que visem impedir o conflito de interesse entre os diversos debenturistas e o agente fiduciário.

Outra regra emitida pela CVM vai versar sobre a recompra de debêntures por preços acima do valor nominal, algo que também era vetado. O objetivo da autarquia é emitir regras que impeçam abusos, como o favorecimento de alguns debenturistas.

Por fim, a autarquia vai reformar a instrução nº 404, que trata das debêntures padronizadas, com o objetivo de facilitar a negociação dos papéis.

Ao todo, foram sete modificações nas regras de emissão das debêntures. A primeira flexibiliza a recompra pela empresa emissora. A vantagem é que a empresa pode retirar do mercado um papel que esteja com a taxa de juros mais alta para recolocar um outro com a taxa de juros mais baixa.

Emissões simultâneas de debêntures também foram liberadas. Uma terceira modificação retira o limite para debêntures quirografárias (nas quais os credores não têm preferência na execução da massa falida). Até então, essas ofertas estavam limitadas ao capital social.

Nas debêntures conversíveis em ações, a decisão sobre o limite da oferta deixa de ser feita pela assembleia de acionistas e passa a ser definida pelo conselho de administração, para dar agilidade.

A nova regulamentação também alinha as condições de oferta das debêntures às dos títulos públicos em três situações. Na primeira, as debêntures que pagam cupom de juros sobre o valor do título poderão fazer atualização monetária em prazo inferior a 12 meses, tal como é feito para papéis federais. O prazo mínimo para o pagamento de cupom de títulos fica em 180 dias, também como os títulos públicos. E, terceiro, é dada isenção do IR aos não-residentes que adquirirem debêntures, como já é permitido para os títulos públicos..