Receita Federal esclarece regras para isenção de ganho de capital na venda de imóveis residenciais

A Receita Federal publicou a Solução de Consulta Cosit nº 149, de 14 de agosto de 2026, no Diário Oficial da União de 20 de agosto, com esclarecimentos sobre a aplicação da isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais e sobre o instituto da denúncia espontânea.

Segundo o entendimento da Receita Federal, o ganho de capital obtido por pessoa física residente no País na venda de imóvel residencial é isento do IRPF quando o produto da venda é aplicado, no prazo de 180 dias, contado da celebração do contrato, na aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil.

A solução também esclarece que a regra de isenção se aplica às operações de dação em pagamento de imóvel residencial para aquisição de outro imóvel residencial. Quando ocorre primeiro a venda de um imóvel e, posteriormente, a dação em pagamento de outro imóvel na aquisição de uma nova residência, o prazo de 180 dias é contado a partir da data de celebração do contrato referente à primeira operação.

Aplicação parcial

A Receita Federal reforça ainda que, quando apenas parte do valor obtido com a venda do imóvel é utilizada na aquisição do novo imóvel residencial, a tributação incide proporcionalmente sobre a parcela do ganho de capital correspondente ao valor que não foi aplicado.

A interpretação considera que tanto a venda quanto a dação em pagamento de imóvel residencial são operações de alienação para fins de apuração do ganho de capital. Dessa forma, a dação em pagamento pode ser considerada para fins da isenção prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.

Denúncia espontânea

A Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 também trata da denúncia espontânea, prevista no artigo 138 do Código Tributário Nacional (CTN). A Receita Federal esclarece que sua caracterização depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos na legislação e que sua instrumentalização ocorre por meio das declarações relacionadas às obrigações acessórias previstas na legislação tributária.

Quando atendidos os requisitos do artigo 138 do CTN, a denúncia espontânea afasta a aplicação de multa, sem distinção, nesse caso, entre multa moratória e multa punitiva.

No entanto, a Receita Federal ressalta que o cumprimento em atraso de uma obrigação acessória não deixa de gerar a multa correspondente. Isso ocorre porque as obrigações principal e acessória são autônomas. Assim, a comunicação da infração e o pagamento do tributo, nos termos da denúncia espontânea, não impedem o lançamento de multa pelo atraso no cumprimento de obrigação acessória.

A manifestação sobre denúncia espontânea está vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 233, de 16 de agosto de 2019, que fundamenta o entendimento reproduzido no novo ato.

SC Cosit nº 149-2026