Todos comemorando porque na última segunda-feira (19/10/2026), o Plenário do STF(em sessão virtual) encerrou o julgamento do Tema n°. 1.348 (RE 1.495.108/SP relatado pelo Ministro Edson Fachin). Resultado: 9×2 e o STF declarou que a imunidade do ITBI prevista no artigo 156, § 2º, inciso I da Constituição também se aplica àqueles que integram imóveis em empresas imobiliárias. O Extrato de julgamento foi liberado pelo STF na terça-feira (20/10)

Felicidade geral? Assunto encerrado? Litígios sacramentados? Podemos pleitear a restituição do que foi pago indevidamente? Só que não! Há um detalhe que se perdeu nas comemorações: A decisão veio com limites e os municípios, que perderam feio na pontuação, já têm um caminho formal para tentar desfazer o “dano”.O STF afirmou que imunidade não é baseada na atividade. Mas ainda depende do valor. O relator foi claro: a isenção é limitada ao valor do capital social integrado (Tema 796). E os municípios ainda podem demonstrar simulação ou fraude à lei. olhando de forma superficial para a decisão do STF, poder-se-ia concluir que as holdings estão livres de qualquer discussão dobre o ITBI na integralização; mas essa é só meia verdade.

Isso porque, o Tema 796 não exige que o contribuinte formalize uma reserva de capital para que o excesso seja tributado. Trata-se da própria diferença entre o valor declarado do imóvel e o valor de mercado. Assim, todo o valor além do que foi subscrito (está fora da imunidade. Ou seja, se existe uma comprovação forte do ente tributante municipal que o imóvel vale mais do que o valor capitalizado, então essa diferença pode ser vista como um fato econômico, independentemente do rótulo que a contabilidade lhe dá.

Assim, mesmo o Tema 1348, o STF dizendo, textualmente, que pode-se integrar sem ITBI em qualquer empresa (incluindo empresas imobiliárias); o Tema 796, define o que não está protegido sob a égide da imunidade: o que excede o valor capitalizado (acima do que foi declarado no IRPF); e saindo do “campo gravitacional” do STF e indo para o Tema 1113, vemos que o STJ já define a base e o quando devido: o ITBI é cobrado sobre o valor de mercado do imóvel (artigo 38 do Código Tributário Nacional).

E como funciona: A imunidade do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) na integralização de imóveis para a formação de capital de uma holding aplica-se à transferência de bens de uma pessoa física ou jurídica para a pessoa jurídica (a holding), assim, um imóvel declarado por R$ 500.000. O valor de mercado é R$ 1,5 milhão. Ao integralizar na holding por R$ 500.000 (capital subscrito) sem reserva de lucro não há ITBI. Na declaração de imposto de renda, registra-se o que foi pago para comprar o ativo, não o valor de mercado.

O artigo 38 do CTN exige tributação pelo valor venal (valor de mercado), o artigo 1.055, parágrafo 1º do Código Civil exige avaliação por peritos ou empresa especializada quando o capital é integrado com bens. Integrar um imóvel que vale R$ 1,5 milhão por R$ 500.000 é, na prática, uma subvalorização. E a subvalorização, as autoridades fiscais podem arbitrar sob o artigo 148 do CTN.

Assim, vejo que os municípios certamente seguirão o caminho de cobrar o ITBI sobre o valor de marcado, mesmo sem a constituição de reserva de lucro no ato da integralização. Porém, o ente tributante municipal não pode simplesmente emitir uma guia cobrando ITBI sobre a diferença de R$ 1 milhão. O Tema 1113 do STJ é claro: o valor declarado pelo contribuinte tem a presunção de veracidade. Mas, essa presunção pode ser desconstruída por meio de um processo administrativo regular de arbitramento (processo contraditório, ampla defesa) sob o prisma dos parâmetros do artigo 148 do CTN.

Em outras palavras, o arbitramento municipal deve seguir requisitos muito rigorosos previstos no devido processo legal (“due process of law”), quais sejam: processo regular, processo contraditório, ampla defesa e demonstração concreta de que o valor declarado não é crível. Ai, certamente o município vai abrir um processo, apresentar relatório de avaliação de mercado (A Prefeitura de São Paulo vem “fundamentando” arbitramento em pesquisas de internet) com base técnica, a presunção do contribuinte começa a “tremer”.

E, quem ganha e quem perde neste caso. O contribuinte que integralizar ao custo de aquisição com documentado (relatório, escrituração coerente, capital subscrito compatível) estará em boa forma, tendo em vista que o Tema 1113 o presume e o ônus da prova é do Município, Mas, os “espertos” que buscam integralizar a um preço baixo (sem respaldo) para vender depois dentro da holding estarão exatamente onde o STF deixou aberto para combater a simulação.

Após meus anos julgando no CARF, posso dizer com confiança: já vi esse filme antes! As autoridades fiscais raramente perdem porque não são criativas. Elas perdem porque não há prova. E quando há prova, o contribuinte paga caro.

A decisão é uma vitória real, mas tem uma amplitude estreita e limitada. Aqueles que integram o imóvel a um valor igual ao capital (com documentação consistente) são protegidos pela presunção do Tema 1113. Aqueles que apostam na subvalorização para escapar do imposto serão arbitrados, avaliados e processados por anos. Por isso, minha previsão é de que outra rodada de discussão sobre o ITBI na integralização. Começa onde a euforia termina. Planejamento seguro, na minha experiência é igual a documentação sólida. Aqueles que apostam na invisibilidade geralmente quebram na primeira avaliação. Aguardemos o acórdão ser publicado e os próximos passos processuais para verificarmos se não teremos outras supresas.