O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais proferiu decisão estabelecendo que a alienação de imóvel por empresa que não exerce atividade imobiliária de forma habitual deve ser tributada como ganho de capital, e não como receita operacional do lucro presumido. No julgamento do processo 15504.729696/2013-89, o colegiado, por meio do voto de qualidade, deu provimento parcial ao recurso voluntário apenas para permitir que os valores recolhidos a título de Contribuição ao PIS e Cofins sobre a receita da venda sejam deduzidos da base de cálculo do Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. A controvérsia central girou em torno da classificação contábil e fiscal de uma operação de venda de imóvel realizada por uma empresa originalmente voltada ao comércio de pneus, que incluiu atividades imobiliárias em seu objeto social meses antes da transação.

O caso teve origem em uma autuação fiscal lavrada em 2013, referente ao ano-calendário de 2010. A fiscalização identificou que a recorrente alienou um imóvel por 2,65 milhões de reais, tendo integralizado o bem anteriormente por 10 mil reais. A empresa tratou a operação como receita bruta operacional, aplicando o percentual de presunção de 8% para o IRPJ, sob o argumento de que possuía previsão contratual para compra e venda de imóveis próprios. Contudo, a autoridade fiscal reclassificou a operação como ganho de capital, aplicando a alíquota de 15% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, por entender que a atividade imobiliária não era exercida de fato pela companhia, tratando-se de uma alienação isolada de ativo imobilizado.

A defesa da contribuinte sustentou a nulidade do lançamento por ausência de motivação, alegando que o fisco utilizou a falta de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis como justificativa para desqualificar a atividade imobiliária. A recorrente argumentou que, nos termos do artigo 3º da Lei 6.530 de 1978, a inscrição no conselho profissional é exigida apenas para a intermediação de negócios de terceiros, sendo dispensável para a gestão e venda de patrimônio próprio. No mérito, defendeu que o imóvel estava registrado no ativo circulante como estoque, cumprindo os requisitos do artigo 179 da Lei 6.404 de 1976 e as normas contábeis do CPC 26, o que legitimaria a tributação pela sistemática do lucro presumido como receita de atividade fim.

O voto da relatora original seguiu a linha de que a intenção da empresa, manifestada na alteração do objeto social e na classificação contábil como imóvel destinado à venda, seria suficiente para caracterizar a receita como operacional. A fundamentação citou a Solução de Consulta 254 de 2014 da Receita Federal do Brasil, que admite a tributação pela margem de presunção de 8% mesmo para imóveis adquiridos antes da formalização da atividade imobiliária no contrato social. Entretanto, essa posição restou vencida após o conselheiro redator designado apresentar divergência, focando na realidade econômica e na ausência de habitualidade das operações imobiliárias da empresa no período fiscalizado.

O voto vencedor, que prevaleceu pelo critério de desempate, destacou que a inclusão da atividade imobiliária no estatuto social teve caráter meramente formal. O colegiado observou que a empresa realizou apenas uma única venda de imóvel em todo o ano-calendário, não apresentando um histórico de operações que caracterizasse uma atividade imobiliária organizada ou habitual. Com base no conjunto probatório, o redator designado pontuou que o bem permaneceu registrado por cerca de dois anos antes da venda, o que afastaria a natureza de estoque para revenda imediata, enquadrando-o como ativo não circulante nos termos da Lei das Sociedades por Ações. A decisão ressaltou que a sistemática do lucro presumido pressupõe uma estrutura de custos recorrente, o que não ocorre na mera realização de um ativo patrimonial esporádico.

No que tange aos aspectos processuais e às penalidades, o colegiado afastou as preliminares de nulidade. O entendimento firmado foi de que a autoridade administrativa motivou o lançamento com base em razões de fato e de direito, permitindo o pleno exercício do contraditório conforme o Decreto 70.235 de 1972. A decisão manteve a multa de ofício de 75%, rejeitando a tese de que haveria erro escusável na interpretação da norma. A fundamentação jurídica enfatizou que a classificação contábil deve refletir a substância econômica da operação, prevalecendo sobre a forma meramente declaratória dos registros internos da pessoa jurídica ou de suas alterações contratuais perante a Junta Comercial.

A única reforma concedida em favor da recorrente foi a autorização para deduzir os valores pagos de PIS e Cofins da base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social. A decisão reconheceu que, uma vez reclassificada a receita de operacional para ganho de capital, os tributos incidentes sobre o faturamento tornam-se indevidos sobre essa base específica. Assim, para evitar a tributação sobre valores que devem ser restituídos ou compensados, o acórdão permitiu o ajuste técnico no cálculo do crédito tributário exigido. O julgamento encerrou-se com a aplicação das normas de apuração de ganho de capital previstas no Decreto 3.000 de 1999 e na Lei 9.249 de 1995.

Referência: Acórdão CARF nº 1002-004.525
Data da publicação da decisão: 13/10/2026

CLIQUE AQUI e faça o download da decisão