A Coordenação-Geral de Tributação da Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil proferiu entendimento, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 174, publicada em 15 de setembro de 2026, quanto à interpretação dos requisitos para isenção do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF) sobre o ganho de capital na alienação de imóveis residenciais. A consulta aborda especificamente a aplicação do artigo 39 da Lei 11.196 de 2005, que permite a isenção quando o produto da venda é utilizado na aquisição de outros imóveis residenciais no prazo de 180 dias. A autoridade fiscal esclareceu que a condição de o imóvel ser possuído em condomínio, ou seja, em copropriedade, não impede o usufruto do benefício fiscal pela cota-parte pertencente ao alienante, desde que as demais exigências normativas sejam rigorosamente observadas no momento do fato gerador.

De acordo com o entendimento manifestado pela administração tributária, a isenção tributária prevista na Lei 11.196 de 2005 exige o cumprimento simultâneo de três requisitos objetivos. O primeiro determina que o ganho auferido deve ser proveniente da venda de imóveis residenciais, cuja caracterização deve observar as normas disciplinadoras de edificações da localidade onde o bem está situado no momento da ocorrência do fato gerador. O segundo requisito estabelece que o alienante deve aplicar o produto total ou parcial da venda na aquisição de novos imóveis residenciais localizados em território nacional dentro do prazo decadencial de 180 dias, contados da celebração do contrato de venda. Por fim, a legislação veda o uso do benefício caso o contribuinte tenha usufruído de isenção idêntica nos últimos cinco anos, conforme estabelece o parágrafo 5º do artigo 39 da referida lei.

A Receita Federal detalhou que, no caso de um imóvel residencial mantido em condomínio por dois coproprietários, a alienação da parte ideal de um deles permite a reinvestimento individualizado. O contribuinte pode aplicar sua parcela do produto da venda na aquisição de um ou mais imóveis residenciais em seu nome exclusivo, sem a necessidade de manter a copropriedade com o antigo parceiro de imóvel na nova aquisição. O órgão destacou que o fator determinante para a validade da isenção é a destinação residencial do bem alienado e do bem adquirido, validada pelas normas municipais de zoneamento e edificação. A fundamentação técnica remete ao artigo 43 do Código Tributário Nacional, que define o fato gerador do imposto sobre a renda como a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de acréscimo patrimonial.

Quanto à possibilidade de revenda dos novos imóveis adquiridos com o benefício da isenção, a Solução de Consulta COSIT nº 174 esclareceu que inexiste na legislação uma carência temporal mínima que obrigue a permanência do contribuinte na propriedade dos bens recém-comprados. No entanto, o órgão ressaltou uma limitação material importante em relação a operações sucessivas. Caso o contribuinte decida vender os novos imóveis em um curto período, o eventual ganho de capital auferido nesta segunda transação não poderá ser objeto de nova isenção se o intervalo entre as alienações for inferior a cinco anos. Essa restrição visa dar cumprimento ao limite quinquenal estabelecido no ordenamento jurídico para o uso recorrente de benefícios fiscais sobre o ganho de capital em transações imobiliárias residenciais.

A decisão também enfrentou questões relativas ao procedimento do processo administrativo de consulta tributária. A autoridade fiscal declarou a ineficácia parcial da consulta no que tange a questionamentos formulados sobre a situação tributária de terceiros. No caso analisado, o consulente buscou orientações que abrangiam também a situação de seu genitor, coproprietário do imóvel original. A Receita Federal aplicou o artigo 2º, parágrafo 2º, da Instrução Normativa RFB 2.058 de 2021, que impede a apresentação de consulta formulada por mais de um sujeito passivo em um único processo, mesmo que sejam partes interessadas no mesmo fato ou matéria. Dessa forma, a resposta vinculante restringiu-se exclusivamente à situação jurídica do consulente que assinou a petição inicial.

A fundamentação jurídica apresentada pelo órgão julgador reforçou que a atividade de consulta se limita à interpretação da legislação e não substitui a verificação fática futura pela autoridade fiscal. Foram citados os artigos 142 e 144 do Código Tributário Nacional para balizar a competência da autoridade administrativa na constituição do crédito tributário e a regência do lançamento pela lei vigente na data do fato gerador. A autoridade destacou que a classificação de um imóvel como residencial deve ser comprovada documentalmente perante o fisco, seguindo o disposto no artigo 2º, parágrafo 9º, da Instrução Normativa SRF 599 de 2005. O desfecho da consulta reforça a necessidade de aplicação estrita dos prazos de reinvestimento e das vedações de reiteração do benefício dentro do interstício de cinco anos.

O órgão concluiu a manifestação técnica reiterando que a fruição da isenção está condicionada à aplicação do produto da venda na aquisição de imóveis residenciais no País, conforme o artigo 39 da Lei 11.196 de 2005 e os artigos 2º e 4º da Instrução Normativa SRF 599 de 2005.

Referência: Solução de Consulta COSIT nº 174 – 2026
Data da publicação da decisão: 15/09/2026

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